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    澳大利亞政府收緊購房優惠政策抑制房價

    2017-09-09 132 來源:

    幾個月前,澳大利亞政府提高了無本金住房貸款利率。現在,澳大利亞政府開始壓縮無本金貸款的額度,并激烈地討論著是否應該取消對住房投資者的稅收優惠。

     

    幾個月前,澳大利亞政府提高了無本金住房貸款利率。現在,澳大利亞政府開始壓縮無本金貸款的額度,并激烈地討論著是否應該取消對住房投資者的稅收優惠。

    與此同時,澳大利亞墨爾本房產市場開始降溫。房地產大數據公司CoreLogic近日公布的數據顯示,悉尼的房價漲幅從今年年初的5%下降到7月的2.2%;墨爾本第二季度的房價漲幅回落至4.2%。

    澳政府的措施初步發揮了抑制房地產市場過熱的作用。那么,這種抑制作用能夠維持多久呢?

    上調利率取消優惠

    無本金貸款風險性較高,但在澳大利亞住房市場中很流行。貸款人從銀行貸到一筆款項后,每個月可以只償還利息,不用償還本金,期限一般是5年~7年。只有等到截止日那一天,貸款人才需要結清本金。

    但是,如果房價突然崩盤,無本金貸款出現集體違約,給銀行帶來的損失將非常大(本金幾乎都收不回來了),澳大利亞金融系統也會遭受重創。出于對該業務風險的擔憂,國際評級機構穆迪在6月下調了澳大利亞四大銀行的信用評級。

    幾個月前,澳大利亞政府提高了專門針對房貸的利率。據花旗銀行研報,該國最大的銀行今年將無本金貸款的利率調高了55個基點,這足以使一些中產階級投資者望而生畏。

    現在,澳大利亞央行還試圖壓縮無本金貸款在市場上所占的份額。監管者要求,到今年9月,這種貸款在今年的新增房貸中所占比例降至30%。

    此外,澳政府還決定取消對投資者的稅收優惠。

    2008年金融危機爆發后,為了吸引投資以復蘇經濟,澳大利亞政府曾宣布給予投資者以稅收上的優惠。人們可以申請“投資者貸款”;如果持有澳大利亞住房超過12個月,在因房屋升值而產生的資本利得稅上也可以享受優惠。

    現在,這些優惠條款正受到年輕人們的質疑。反對黨工黨聲稱,如果上臺執政,將立即撤出這些對投資者的妥協條款。而現任政府則已經在其5月出爐的預算報告中公布了處理高房價問題的舉措。

    商務部研究院美洲與大洋洲研究所副所長周密對國際商報記者表示,資金成本是購房者做決策時的重要依據,利率、貸款額度和稅收政策等因素會直接影響投資成本。投資者的決策基于對市場的判斷,如果房價上升的速度快于成本增加的速度,投資者會繼續加大房屋持有量,反之則會減少。澳政府的措施在一定程度上會影響房價,但能否長期抑制房價仍需由市場預期來決定。

    中國買家興趣轉移

    今年一季度,澳房屋開工率下降了19%,5月抵押貸款審批也下滑了20%。同時,房屋購買情緒也降至了自2008年金融危機以來最低。此外,房價增速也出現了放緩。

    有分析指出,除了澳政府推行的政策的影響外,中國投資高峰已過也是造成近期澳房市降溫的原因之一。數據顯示,澳大利亞房地產最大的海外買家——中國正在放緩對澳房產的投資增速。

    周密指出,中澳雙方房地產投資互補性較強,中國買家是澳大利亞房地產市場的主要投資參與方之一。如果中國買家減少,澳大利亞房地產市場的供需平衡會向需求方傾斜,相應會降低交易的價格預期。

    在2015年~2016年間,中國對澳地產投資額為320億澳元,同比上漲25%,幾乎是同期美國對澳地產投資的4倍。而在這320億澳元中,有200億澳元屬于居民地產交易。但這比起上個統計年度的漲幅已經有了大幅下降。

    摩根士丹利預計,中國今年對澳地產投資將出現收縮,澳大利亞房價可能因此出現下滑。

    房地產網站居外網的數據顯示,與去年下半年相比,今年上半年澳大利亞房產的搜索量縮減了1/3,而同期全球房產的查詢總量增長了8.7%。該網站澳新地區負責人簡·陸表示,中國投資者今年在澳購房交易量或將縮減10%~30%。而泰國、馬來西亞、英國等地的房產開始更受中國投資者的歡迎。

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