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    忙碌專業人士 最佳的房地產投資法 | 美國

    2017-09-09 120 來源:
     作為一個忙碌的專業人士,您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得投資貸款,特別是獨立房貸款。大部分忙碌的專業人士有良好的信用評分,預示著可以獲得好的融資。在優質的獨立房投資中,這將帶來很大的優勢:隨時間遷移,房價上漲、通貨膨脹,但您所支出的本金、期款和余額卻沒有增加,進一步更帶來可能的房價上漲,和租金的現金流。

    我認為對于忙碌的專業人士,最理想的房地產投資是獨立房的投資。獨立房對于有穩定工作和事業的個體投資者來說是一個完美的資產。獨立房仍然是大多數人的“美國夢”。他們也是美國許多大城市里相對可實現的“夢想”,因為即使在2017年,房價也是支付得起的。

     

    獨立房投資能有效對抗通膨、增加資產

    獨立房投資能有效對抗通膨、增加資產

    經驗告訴我,獨立房投資更優秀

    獨立房的流動性也是最大的,因為在出售的時候,潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。投資獨立房,您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講,這種貸款可以用于購買1至4個單元住宅,如二聯式公寓、三聯式和4個單元的公寓。然而,購買獨立房通常優于購買2~4單元的公寓。

    在好區,你通常只會看到獨立房,你可能得在城鎮的另一端才能找到單元住宅,他們通常被許多其他的單元住宅包圍著。單元住宅在管理上有更多困難,一般來說短期租戶多,不如有長期租戶的房子升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。

    但總體來說,獨立房是更有優勢的。筆者有30多年的買房經驗,幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所房子或單位。在這幾十年里,我目睹了許多公寓和數千棟獨立房的情況。我的經驗和數千名投資者的經驗,使我更偏向于投資獨立房而不是公寓。

    公寓樓投資需更加繁瑣

    購買較大的住宅物業——公寓樓,這可以說是很好的投資,但投資者需要有很多方面的專業知識。根據大多數公寓投資者的經驗,最佳的公寓規模是100到300個單元之間(許多人說150~300個單元),這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。

    例如,一個有110個單元的公寓樓,您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工;如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓,你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工,但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。

    關于大型公寓樓,有許多問題值得探討,在這篇文章中,我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識,所需要的時間也超過了一個忙碌的專業人士所能付出的。況且,購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的,他們通常要求較大的前期投資金額。對于忙碌的專業人士,獨立房才是簡單、有效、強大的投資。其它投資沒有這么優惠的融資條件,所花的時間也相對較多。

    30年固定利率貸款的好處

    并不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者,都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是,在美國,我們可以獲得一筆長達30年,永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間,基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲,包括租金。

    只有抵押貸款和余額(也因分期償還而下調)并沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那里了解到,比如借了貸款16年之后,他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款,但貸款余額和期款相對于市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義,因為在許多情況下(從統計學和歷史的角度),貸款余額將是房價的一小部分,不占很大比重。

    值得一提的是,大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整,期款和余額都隨通貨膨脹而變化,通常不像在美國的可調整貸款,有年度和終生上限。

    如果您在2017年還認為我們仍處于利率低的時期,那么這對于您的金融前景有著更大的積極影響。雖然投資者不能得到與房主相同有利的貸款,但如今,獨立房投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看,這是非常低的利率。大多數專家認為,未來抵押貸款利率將上升。

    歷史上,即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在,您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中,利率確實上漲,你將會永遠保持低于5%的利率。一旦你得到固定利率貸款,兩個持續性的力量即開始作用:一個是通貨膨脹削弱您的貸款(不論是期款還是余額)。另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。

    許多投資者認為,如果一個30年的固定利率貸款是好的,那么15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為,因為30年貸款,如果您愿意,您可以在15年內(或14年、20年、10年或8年)償清貸款,只需增加額外的本金。但是反過來,您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

    15年期貸款會更好嗎?

    因此,15年期貸款強制您支付較高的期款,而30年貸款給您更多的靈活性,可以付較低的期款,期間如果您的經濟條件允許,或基于其它考量,可以付較高的期款。

    有人會說,這15年的貸款更好,因為它有更好的利率。的確,15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而,在我看來,這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外,借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步“削弱”貸款。這最后一點駁斥了一些投資者關于“借貸30年,他們在貸款期間將多支付數十萬美元”的觀點。

    持有這種觀點的人忽略了一個重要因素,那就是貨幣的時間價值!在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常“便宜”的美元,因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的,那么后續的付款相對于美元來說可能只值幾美分。

    總而言之,我建議您選擇30年的貸款,然后決定用多長時間來付清(0到30年間任您選擇)。

    低利率時期,適合多個獨立屋投資貸款

    當利率低的時候,明智的投資者應該購買獨立屋,在條件允許的情況下獲得30年固定利率貸款。投資者可以使用傳統的30年固定利率貸款為多達10個住宅物業提供融資(如果信用允許)。更有計劃的話,已婚夫婦可以將它們擴展到20個。

    如果你擁有的房產少于10個(或20個,視情況而定)那么用您所能獲得的最佳貸款來購買獨立屋是非常明智的舉動。您可能希望在16年內付清貸款以支付您孩子的大學教育費用(獨立屋在這方面是有效的,特別是如果他們沒有經歷一個瘋狂的10年周期,就像我們從2004年到2014年所經歷的那樣)。

    您可以預期在退休之日還清貸款,或者,更明智的做法是意識到自己貸款的現狀,讓通貨膨脹一直在削弱購房成本,同時房產在您的退休期間增值。當然,前提是未來的金融發展趨勢良好,人的壽命增加,金融需求隨生活期望值提高而增加。

    獨立房投資 行動勝過紙上談兵

    忙碌的專業投資者將會認識到行動至關重要。我已經看到太多人被困住很多年,甚至幾十年,以為他們必須成為獨立房投資各個方面的專家才能行動。雖然教育是非常重要的,但是由于缺乏行動,“受制于想獲得更多教育的想法”,使許多投資者無法實現財務目標。

    你的房地產投資經紀人,有豐富的經驗嗎?

    在獨立屋投資領域中,可以使用當地的物業管理人員,而且在大都市地區,這樣的資源豐富(我建議在大都市投資)。當地地產知識淵博的經紀人也可以對您有很大幫助。另外,其他專業人士也可以手把手的教您。

    經驗是關鍵!只要問問專家他們自己實際擁有多少獨立屋,如果他們沒有很多投資物業(我想說,一個要帶領你走獨立屋投資道路的人,至少擁有十幾個獨立屋),那么他們可能不比你更有經驗。如今想要查到誰擁有多少產業很容易,因為在美國,大部分數據在網上都能查到。

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