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    去泰國投資房產,真的有那么美好嗎?

    2017-09-09 96 來源:
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    受人民幣貶值、國內房價預期回報看空等因素影響,國內不少人群將投資目光轉向了國外。境外股票、海外置業是其中較為火熱的投資渠道。根據世邦魏理仕公布的數據顯示,2016年上半年,中國資本的跨國房地產投資約161億美元,相比2015年同期增長了一倍,超過加拿大和新加坡,成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產投資來源。

    不過,針對這一輪巨大的投資浪潮,加拿大、英國、澳大利亞等國家都在稅費等環節上加大了對外國人投資的限制,另一方面,國內監管部門也開始從支付等層面限制外匯流出,個人及企業的大額投資都越來越收緊。

    在這樣的背景下,中國買家悄然將目標轉向了東南亞,尤其是泰國。有機構數據顯示,在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上,泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之后,躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅游旺地,則是中國買家最熱門的投資目的地。

    不過,投資泰國房產,除了旅游帶來的租賃預期,還有很多人們所不知道的坑,等著你往里跳。

    占領泰國

    “現在國內每人只能買5萬美元的外匯,要去投美國、澳大利亞之類的項目,基本都得兩三百萬美元,找中介想辦法轉出去吧,成本太高了,但東南亞這邊一個項目總價不高,一兩百萬人民幣,找三大姑六大姨的湊一下,基本上就夠了。”已經在曼谷購買房產的孫磊稱。

     

     

    在泰國,外國人不能購買土地與別墅,只能購買高層公寓,也正因此,高層公寓的價格比起當地豪華別墅還要昂貴。“貴了大概一倍左右”在曼谷通羅區購買了一處公寓的越女說。在此之前,越女曾實地對曼谷、芭提雅、普吉等地的房地產狀況進行了解,并且與越南胡志明市、印尼、馬來西亞等地進行比對。

    曼谷當地的公寓均價,接近1.9萬人民幣每平方米,附近有輕軌和地鐵的普通地區,均價多要1萬人民幣起,一些熱門地區,比如越女置業的通羅區,是個日本人聚居地,該區域商圈發達,居民消費能力強,均價則在3萬元上下。最核心的地段,如曼谷第一高樓Mahanakhon附近,則到了6.4萬。

    在國內旅游者常去的芭堤雅,酒店式公寓均價2萬左右每平方米,普通公寓每方平米1-2萬之間,這個價格,普吉一帶也差不多。“總體來說,國內過來買的人,都是40平方米左右的居多,這邊沒公攤面積,所以相當于國內的50平方米上下,總價80萬左右。”一名中國籍泰國房地產中介介紹稱。

    泰國公寓均價走勢(單位:人民幣)

    上述數據也在數名在泰國購房人士處得到印證。不過80萬左右這說的是總價,如果以撿便宜的心態去東南亞購房,結果會讓你大失所望。在胡志明市中心,房價均價不低于1萬;馬來西亞因為有可以簽證10年的“第二家園計劃”,因此樓市正在持續升溫,碧桂園在馬來西亞一座人工島上填海而建的公寓“森林城市”,地處郊區,周邊交通、餐飲等配套不齊,均價到了1.5萬以上。

    針對中國買家的購房需求,中國銀行、工商銀行泰國分行等都提供了最高比例為房屋估價70%的購房貸款,“所以說,要在泰國買房,支付層面并不會成太大的障礙。”越女說,她所購買的公寓雖然說位于日本人聚居區,但該公寓幾乎一半都賣給了中國人。在泰國,一個小區或公寓里,最多只能49%的單元銷售給外國人。

    “其實很多中國人來東南亞的海島旅游,來了一兩次就會喜歡這地方,然后發現房子還不是很貴,就買個房子放租或者來居住養老了。”在曼谷與芭堤雅帶領家族經營多年房地產業務的夏津晶稱,從養老和長假居住的角度看,泰國空氣等自然環境好,也有比較完善的生活配套與服務。因為前來養老度假的人比較多,泰國近來針對老人采取一年一簽的簽證措施。

    當然,距離近是中國買家選擇購買泰國房產不得不說的因素。中國人可以隨時便捷前往泰國,“很多人未必敢、未必愿意到歐美去旅游,但是敢到泰國。 ”在夏津晶看來,飲食、信仰、生活習慣等沒有太大差異,使得國人愿意前往泰國。除了養老度假,在泰國買房的另外一大群體,是中國的中青年中等收入人群,閑時自住玩樂,在國內工作時就拿來出租。

    在泰國一帶投資房產的買家,廣東、福建等區域的人較多。也正因此,碧桂園、富力等廣東發家的民營房企,在了閩、粵華人較多的泰國等地,開發了較多大體量的社區。在夏津晶的客戶里,還有一個群體是不可忽視的。由于世界經濟結構的變化,很多勞力密集型的企業,將生產基地從中國轉移到泰國等東南亞國家,隨之而來的中國籍員工,大多數會在企業所在地周邊進行購房。

    租金能到6000人民幣

    泰國房產網上,某個高層公寓的租金列表,這個公寓的售價約為2.9萬元/平(單位:人民幣)

    “租金回報還是挺高的,我40平方米的房子,在曼谷能租到6000人民幣一個月。”在越女買房的區域,一間40平方米足有的公寓,一個月租金基本都可以達到6000人民幣上下。按照夏津晶的數據,在曼谷買房,一年租金回報率在4~8%左右。

    夏津晶說,在曼谷購房的中國買家,更多是看中城市建設比較好,生活比較方便。他們買的基本都是小戶型公寓,相對單價要高一些,但小戶型公寓更容易出租。購置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多數時間都會將房子由中介機構拿去出租給游客,度假的時候自己會過去住。

    按照曼谷的平均房價和平均租金算,曼谷的高層公寓為1:219,也就是說,在曼谷買公寓,花上219個月左右,基本就能收回購房成本。相比之下,在中國,北京是623個月,上海是656個月,廣州則是470個月。

    在稅費層面,泰國的房產交易稅新房為1%,維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金,二手房在交房后出售,5年內稅費為4.3%,5年后是1.5%。

    不過,如果中國買家是希望買進賣出的方式投資獲取回報的話,在泰國是比較難的。在夏津晶看來,泰國房價10年來基本沒有什么大漲大跌,價值上比較穩定,回報更多的是出租或者保值了。

    對于“中國人大舉進入泰國買房,推高了泰國的房價”的說法,夏津晶表示,目前還未達到這樣一個程度。但是已經存在這樣一種可能,兩三年以后這個說法可能會成立。中國駐泰國大使館的經濟參贊說,過去是幾個企業幾個人來咨詢,現在是一個省一個省一大波人組團來找我談在泰國投資房產。

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