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    去泰国投资房产,真的有那么美好吗?

    2017-09-09 122 来源:
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    受人民币贬值、国内房价预期回报看空等因素影响,国内不少人群将投资目光转向了国外。境外股票、海外置业是其中较为火热的投资渠道。根据?#33098;?#39759;理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,相比2015年同期增长了一倍,超过加?#20040;?#21644;新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

    不过,针对这一轮巨大的投资浪潮,加?#20040;蟆?#33521;国、澳大利亚等国家都在税费等环节上加大了对外国人投资的限制,另一方面,国内监管部门?#37096;?#22987;从支付等层面限制外汇流出,个人及企业的大额投资都越来越收紧。

    在这样的背景下,中国买家悄然将目标转向了东南亚,尤其是泰国。有机?#25925;?#25454;显示,在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜?#24076;?#27888;国紧随美国、澳大利亚、加?#20040;?#31561;传统老牌国家之后,跃居第四位。芭?#33796;擰?#26222;吉岛、曼谷等旅游旺地,则是中国买家最热门的投资目的地。

    不过,投资泰国房产,除了旅游带来的租赁预期,还有很多人们所不知道的坑,等着你往里跳。

    占领泰国

    “现在国内每人只能买5万美元的外汇,要去投美国、澳大利亚之类的项目,基本都得两三百万美元,找中介想办法转出去吧,成本太高了,但东南亚这边一个项目总价不高,一两百万人民币,找三大姑六大姨的凑一下,基本上就够了。”已经在曼谷购买房产的孙磊称。

     

     

    在泰国,外国人不能购买土地与别墅,只能购买高层公寓,也正因此,高层公寓的价格比起当地豪华别墅还要昂贵。“贵了大概一倍左右”在曼谷通罗区购买了一处公寓的越女说。在此之前,越女曾实地对曼谷、芭提雅、普吉等地的房地产状况进行了解,并且与越南胡志明?#23567;?#21360;尼、马来西亚等地进行比对。

    曼谷当地的公寓均价,接近1.9万人民币?#31185;?#26041;米,附近有轻轨和地铁的普通地区,均价多要1万人民?#31227;穡?#19968;些热门地区,?#28909;?#36234;女置业的通罗区,是个日本?#21496;?#23621;地,?#20204;?#22495;商圈发达,居民消费能力强,均价则在3万元上下。最核心的地段,如曼谷第一高楼Mahanakhon附近,则到了6.4万。

    在国内旅游者常去的芭?#33796;牛?#37202;店式公寓均价2万左右?#31185;?#26041;米,普通公寓每方平米1-2万之间,这个价格,普吉一带也差不多。“总体来说,国内过来买的人,都是40平方米左右的居多,这边没公摊面积,所以相当于国内的50平方米上下,总价80万左右。”一名中国籍泰国房地产中介介绍称。

    泰国公寓均价走势(单位:人民币)

    上述数据也在数名在泰国购房人?#30475;?#24471;到印证。不过80万左右这说的是总价,如果?#32422;?#20415;宜的心态去东南亚购房,结果会让你大失所望。在胡志明市中心,房价均价不低于1万;马来西亚因为有可以签证10年的“第二家园计划”,因此楼市正在?#20013;?#21319;温,碧桂园在马来西亚一座人工岛上填海而建的公寓“森林城市”,地处郊区,周边交通、餐饮等配套不齐,均价到了1.5万以上。

    针对中国买家的购房需求,中国银?#23567;?#24037;商银行泰国?#20013;?#31561;都提供了最高比例为房屋估价70%的购房贷款,“所以说,要在泰国买房,支付层面并不会成太大的障碍。”越女说,她所购买的公寓虽然说位于日本?#21496;?#23621;区,但该公寓几乎一半都卖给了中国人。在泰国,一个小区或公寓里,最多只能49%的单元销售给外国人。

    “其?#23707;?#22810;中国人来东南亚的海岛旅游,来了一两次就会?#19981;?#36825;地方,然后发现房子还不是很贵,就买个房子放租或者来居住养老了。”在曼谷与芭?#33796;?#24102;领家族经营多年房地产业务的夏津晶称,从养老和长假居住的角度看,泰国空气等自然环境好,也有比较完善的生活配套与服务。因为前来养老度假的人比较多,泰国近来针对老人采取一年一签的签证措施。

    当然,距离近是中国买家选择购买泰国房产不得不说的因素。中国人可以随时便捷前往泰国,“很多人未必敢、未必愿意到欧美去旅游,但是?#19994;?#27888;国。 ”在夏津晶看来,饮食、信仰、生活习惯等没有太大差异,使得国人愿意前往泰国。除了养老度假,在泰国买房的另外一大群体,是中国的中青年中等收入人群,闲时自住玩乐,在国内工作时就?#32654;?#20986;租。

    在泰国一带投资房产的买家,广东、福建等区域的人较多。也正因此,碧桂园、富力等广东发家的民营房企,在了闽、粤华人较多的泰国等地,开发了较多大体量的社区。在夏津晶的客户里,还有一个群体是不可忽视的。由于世界经济结构的变化,很多?#22303;?#23494;集型的企业,将生产基地从中国转移到泰国等东南亚国家,随之而来的中国籍员工,大多数会在企业所在地周边进行购房。

    租金能到6000人民币

    泰国房产网?#24076;?#26576;个高层公寓的租金列表,这个公寓的售价约为2.9万元/平(单位:人民币)

    “租金回报还是挺高的,我40平方米的房子,在曼谷能租到6000人民币一个月。”在越女买房的区域,一间40平方米足有的公寓,一个月租金基本都可以达到6000人民币上下。?#20945;障?#27941;晶的数据,在曼谷买房,一年租金回报率在4~8%左右。

    夏津晶说,在曼谷购房的中国买家,更多是看中城市建设比较好,生活比较方便。他们买的基本都是小户型公寓,相对单价要高一些,但小户型公寓更容易出租。购置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多数时间都会将房子由中介机构拿去出租给游客,度假的时候?#32422;?#20250;过去住。

    ?#20945;?#26364;谷的平均房价和平均租金算,曼谷的高层公寓为1:219,也就是说,在曼谷买公寓,花上219个月左右,基本就能收回购房成本。相比之下,在中国,北京是623个月,上海是656个月,广州则是470个月。

    在税费层面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为100元人民币?#31185;?#26041;米的维修基金,二手房在交房后出售,5年内税费为4.3%,5年后是1.5%。

    不过,如果中国买家是希望买进卖出的方式投资获取回报的话,在泰国是比较难的。在夏津晶看来,泰国房价10年来基本没有什么大涨大跌,价值上比较稳定,回报更多的是出租或者保值了。

    对于“中国人大举进入泰国买房,推高了泰国的房价”的说法,夏津晶表示,目前还未达到这样一个程度。但是已经存在这样一种可能,两三年以后这个说法可能会成立。中国驻泰国大?#26500;?#30340;经济参赞说,过去是几个企业几个人来咨询,现在是一个省一个省一大波人组团来找我谈在泰国投资房产。

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