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    住房供應不足可能導致墨爾本的住房負擔能力危機

    2018-09-10 23 來源:外房網
     巨大的人口增長加上缺乏適合家庭的新住房可能會導致墨爾本房價長期強勁增長 - 這引發了人們的擔憂,這可能引發“負擔不起”的危機。 
     
    來自澳大利亞統計局(ABS)的數據顯示,墨爾本是澳大利亞增長最快的首都,其有史以來的最高年度人口凈增長率為125,400,2016 - 17年的增長率非常高,為2.7%。 
     
    這導致人口統計學家伯納德·薩爾特(Bernard Salt)預測,到2021年,墨爾本的人口將超過500萬,到2050年將超過800萬。鹽先生還預計到2030年墨爾本將成為澳大利亞人口最多的首都。
     
    維多利亞州政府的一份報告預測,在未來35年內,該市將需要160萬套新房來解釋這一問題。
     
    該報告  “墨爾本2017-2050計劃”指出,“需要解決的問題包括住房負擔能力,可滿足不同家庭需求和生活方式的住房類型,以及提供靠近工作崗位的中高密度住房和服務“。
     
    今年早些時候,墨爾本房產在澳大利亞住房熱點名單中名列榜首,使該市成為全美最大的增長區之一。
     
    維多利亞州房地產協會(REIV)首席執行官吉爾金告訴WILLIAMS MEDIA,購買者的價格超出了市中心區域,導致他們進一步向外移動,縮小到單位或聯排別墅或租房。
     
    “更遠離城市的房屋和土地套餐為買家提供了在不影響空間或便利設施的情況下立足市場的機會。在許多這些增長領域,REIV已經看到了強勁的價格上漲,”金先生說。
     
    房屋業協會高級經濟學家Shane Garrett告訴WILLIAMS MEDIA,建筑熱潮,基礎設施項目的增加以及服務業的增長都要感謝這座城市蓬勃發展的人口
     
    “墨爾本在今年熱點報告中的出色表現表明,創造就業機會,人口增長和新住房建設可以推動經濟發展,”加勒特先生說。
     
    “隨著大量工作仍未開始,批準不會出現下滑,人口增長仍超過2%,墨爾本及其周邊地區很可能會在2019年之前為建設活動產生許多熱點,”加勒特先生繼續說道。
     
    股票供過于求導致房價上漲 
     
    Riskwise Property Research首席執行官Doron Peleg表示,墨爾本住宅價格的大幅上漲,特別是過去幾年,是由于適合家庭的房產供應不足 - 這意味著供應無法滿足強勁的需求。
     
    墨爾本房屋的中位數價格為836,800美元,單位價格為554,571美元 - 但105平方米的單位價格適合大多數家庭,估計價格約為613,593美元 - 這個價格對普通房主來說是遙不可及的。
     
    維多利亞房地產協會(REIV)首席執行官吉爾金告訴WILLIAMS MEDIA房價和租賃空置感受到維多利亞人口強勁增長的影響。
     
    “低空置率反映出現在租房人數比以往任何時候都多:2001年,23%的澳大利亞人口居住在出租房,而這一數字今天已攀升至28%,”金先生說。
     
    “租賃和業主/租戶房地產市場是不同的;它們受到各種因素的影響,但這些因素也會相互影響。例如,首次購房者的特許權可能會激勵那些租房但卻厭倦了房屋所有權的人。為了進入房地產市場而土地稅等抑制因素可能會促使出租房產的投資者將其出售。“
     
    沒有適合家庭的住所
     
    Peleg先生表示,“居住建筑的不平衡”,特別是尋找更大住宅的家庭的合適住房供應不足,一直是住房負擔能力的一個因素。
     
    “盡管墨爾本計劃表明,墨爾本的住房類型發生了重大轉變,中等和高密度住房的比例有所增加,特別是在唐卡斯特和博士山等中環郊區,尤其是公寓,必須增加適合家庭,中等密度住房的供應。
     
    住房建設的這種不平衡是住房負擔能力挑戰的主要因素,記住租賃房產和自住房屋不是完全替代產品。”
     
    Peleg先生表示,雖然墨爾本的單位市場供過于求,但這些并不是尋求更大住宅的自住業主。
     
    此外,Peleg先生表示,每平方米出租物業的價格普遍高于每平方米自住物業的價格,這意味著墨爾本的出租單位的價格遠低于自住單位。
     
    “此外,如果工黨要贏得下一次聯邦選舉并對負資產負債和資本利得稅進行改革,除非采取措施鼓勵新增供應,否則這將進一步減少住房開工,”Peleg先生說。
     
    澳大利亞住房負擔能力選拔參議院委員會在2008年承認住房負擔不起及其與住房供應的關系,稱澳大利亞房價的大幅上漲反映了住房供應無法跟上強勁的步伐。需求'。
     
    “從長遠來看,如果能夠建造更多的住房,不斷上漲的需求不會導致更高的房價。20世紀50年代澳大利亞人口的快速增長與創紀錄的住房建設率相匹配,房價幾乎沒有變動。“
     
    維多利亞州政府的墨爾本2017-2050計劃提出通過促進在既定地區增加新住房比例來建立一個靠近現有服務,就業和公共交通的20分鐘街區的城市來解決這個問題,并提供一系列的增長領域的住房類型,以及其他舉措。
     
    如果沒有戰略性和全面的解決方案,價格可能會升級
     
    “我們主張在城市的中環和邊遠地區增加密度,前提是有足夠的交通解決方案,在主要交通走廊和火車線路上重新分區,以便就業,”Peleg先生說。
     
    “沿著已有的運輸走廊顯著增加居住密度,成本更低,而且比新的運輸走廊和火車線路的發展更有效率。”
     
    維多利亞州政府已宣布計劃建設地下郊區鐵路。維多利亞州政府的形象。
     
    Peleg先生說,應該在州一級采取其他措施,特別是在規劃,綠地土地釋放方面,通過州與地方政府之間更加協調的方法進行重新劃分。
     
    此外,各級政府應為實現預先批準的發展目標和增加住宅供應提供激勵
     
    Peleg先生表示,還應采取措施加快規劃和審批流程,并激勵地方政府發展符合預先商定的與住宅供應相關的目標。
     
    他說,2018年聯邦預算中許多城市和地區的基礎設施升級撥出大量資金將對住宅供應產生積極影響。
     
    金先生表示贊同。
     
    “買家需要知道在哪里看。首次購房者仍有許多領域尚未實現。質量和精心規劃的基礎設施將成為維多利亞房地產市場未來不可或缺的一部分,”金先生告訴WILLIAMS MEDIA。
     
    “近年來墨爾本的價格增長普遍存在,但與2017年的繁榮相比,今年的價格已經有所降溫。仍有許多地區提供價值且尚未達到房價中位數且維多利亞州的房價中位數價格正在上漲419,000美元。”
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